ملكية مشتركة: من يدفع تعويض الأضرار في الأجزاء المشتركة ذات الاستخدام الحصري؟

عندما يحدث ضرر في ملكية مشتركة بسبب جزء مشترك، مثل سطح-شرفة (toiture-terrasse)، فإن السؤال هو من يجب أن يدفع ثمن الإصلاحات. حتى لو كان جزء مشترك يستخدمه ساكن واحد فقط وكانت لوائح الملكية المشتركة تطلب منه صيانته، فإن اتحاد الملاك (syndicat des copropriétaires) هو المسؤول عن الأضرار.

على سبيل المثال، تعرض تاجر لتسربات مياه قادمة من سطح-شرفة فوق متجره. كانت هذه الشرفة جزءًا مشتركًا، ولكن مالكًا واحدًا فقط كان يستخدمها وكان عليه صيانتها وفقًا للوائح. اضطر التاجر إلى إغلاق متجره وطلب تعويضًا من اتحاد الملاك.

قرار قضائي أول كان قد قضى بأن الاتحاد غير مسؤول، لأن الصيانة كانت على عاتق المالك الذي يستخدم الشرفة. لكن محكمة النقض (أعلى هيئة قضائية) ألغت هذا القرار. وذكّرت بأن القانون الفرنسي (قانون 10 يوليو 1965) يجعل اتحاد الملاك مسؤولاً تلقائيًا عن الأضرار الناجمة عن نقص الصيانة أو عيب في بناء الأجزاء المشتركة. هذه القاعدة إلزامية ولا يمكن تغييرها بلوائح الملكية المشتركة.

لذلك، حتى لو كانت اللوائح تسند صيانة جزء مشترك لمالك يستخدمه حصريًا، فإن ذلك لا يعفي اتحاد الملاك من مسؤوليته تجاه الضحية. وبالتالي، يمكن للشخص الذي تعرض للضرر أن يطلب التعويض من الاتحاد. بعد ذلك، يمكن للاتحاد أن يطالب المالك الذي لم يقم بالصيانة بتسديد المبلغ له.